家のローンは金利だけで選ばない！ローンの種類や選び方

フラット35とは？

「フラット35」とは、民間金融機関が公的機関である「住宅金融支援機構」と提携した住宅ローンで、提携先となる機関によって適用金利や手数料が異なります。また、住宅金融支援機構が定める住宅の技術基準を満たしているなど適用条件があり、すべての住宅で利用できるわけではありません。

フラット35の優良住宅取得支援制度である「フラット35S」は、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性などの要件を満たす住宅を取得する場合に、金利の引き下げを受けることができる制度です。

また「フラット50」という商品も存在し、親子2代に渡るローン返済を考慮したものになります。どちらの商品も建築予算の90％までの融資が可能です。

金利タイプ①全期間固定金利型

返済期間中の金利が変わらないタイプの住宅ローンです。金利が上下しても安心していられる一方で、他のタイプの住宅ローンに比べると金利はやや高めに設定されているというデメリットもあります。

金利タイプ②変動金利型

経済や景気の動向によって金利が変わるタイプの住宅ローンです。比較的金利も低く、5年に1度返済金額を見直します。金利が下がれば返済金額も減りますが、金利が大幅に上昇する危険性もあります。

金利タイプ③固定期間選択型

2年・5年・10年など、決められた期間中は金利が一定で、期間終了時に見直します。固定期間が短いと金利は低く、固定期間が長いと高く設定されます。借入額の一部を全期間固定型にし、一部を変動型にすれば、全部を変動型で借りるのに比べ、金利や返済額が上がる場合のリスクを軽減できます。

金利タイプ④上限金利特約型

変動金利型と固定期間選択型の中間で、金利の上限が決められているタイプの住宅ローンです。金利が大幅に上昇する危険性はありませんが、上限金利を設定するため、変動金利より少し高い金利となります。

住宅ローンは必ず複数の金融機関で審査申し込みを

仮審査に通った人でも、本審査に落ちる確率は意外と高いと言われています。

審査に申込み、融資実行されるまでは、どんなに早くとも1ヶ月はかかってしまいますから、本審査に落ちてしまうとそれまでにかかった時間や手間が全て無駄になってしまいますし、また新しい住宅ローンを選び直すための時間や、もう一度審査に時間がかかるなど、融資を受けられる日がどんどん先延ばしになってしまいます。

そこで、複数の金融機関で同時に審査申し込みをするのがおすすめというわけです。

複数の銀行に審査申込みをすれば、ある一社で審査に落ちてしまっても、もう一度始めから探し直しとなる可能性は低くなり、また本審査に通った金融商品の中からもっとも魅力的なものを選ぶこともできるため効率的です。

複数の銀行に申し込んだからと言って銀行のブラックリストに載ってしまうことはありませんし、申し込みをキャンセルしても費用はかかりません。

ただし審査結果には期限があり、期限内に「申し込む」か「キャンセルする」かを選ばなければならないため注意が必要です。以下に一例をご紹介させていただきますので、ご参考になさってみてください。

つなぎ融資の仕組みと申込みの流れ

つなぎ融資の申し込みは、住宅ローン申し込み時に併せて行います。住宅ローンの審査が通ればつなぎ融資の実行となります。

融資がおりたら、これを家を建てるのに必要な土地購入費や、建築工事費の着工金、中間金の資金源とします。

つなぎ融資の金利と手数料

つなぎ融資の金利は、どの金融機関でもだいたい2～4％程度となっており、通常の住宅ローンを利用するよりもかなり割高です。また、契約の際に支払う必要のある融資事務手数料は、以下に挙げる楽天銀行の「定額型」と、イオン銀行の「定率型」の2パターンがあります。

※金利は2018年11月現在のものです。毎月見直されますのでご注意ください。

一般的に「利息」と「手数料」は、あらかじめ差し引かれて振込まれます。

例えば、土地購入で1,000万円のつなぎ融資を受けた場合、振り込まれるのは利息と手数料を差し引かれた約987万円ほどになり、差額は自己資金で用意しなければならないので要注意です。