年収から住宅ローン借入可能額を算出してみよう

返済比率35％での借り入れ可能限度額概算一覧

※年収は保険・税金が引かれる前で、手取りではありません。月収は年収÷12です。金利は1.2％の35年固定。ボーナス期の返済増額は検討していません。年収900万円以上は借入金額が8,000万円を超えるため割愛しました。

この年収は額面ですから、保険や年金、税金などが引かれて実際の手取り年収はもっと減ります。年収600万円だとしたら、だいたい手取りの月収は40万円前後でしょうか。ここから月々の返済額の17.5万円が引かれて、22.5万円。ここから水道光熱費や食費、子供の教育費などを捻出することになります。修繕用の積立貯金や自分たちの老後の貯金もする必要があります。意外とキツイと思いませんか？住宅ローン借入可能額の上限まで借りるのは、極めて危険な行為なのです。

返済比率20％での借り入れ可能限度額概算一覧

※年収は保険・税金が引かれる前で、手取りではありません。月収は年収÷12です。金利は1.2％の35年固定。ボーナス期の返済増額は検討していません。

「35％よりもだいぶ減るな…」と思いませんか？これが、無理のない、日々の生活も楽しむことができる借入可能額なんです。お金をたくさんかければより理想に近い家づくりはできると思いますが、建てた後に住宅ローンが払いきれずに家を手放すなんてことになったら悲しいですよね。家づくりにかけられる金額の上限を自分の中でしっかり把握したうえで、施工会社と打ち合わせすることが大切なんです。

現在の家賃から計算した借り入れ可能限度額概算一覧

※金利は1.2％の35年固定。ボーナス期の返済増額は検討していません。

私自身は家づくりをする際、この表の金額に頭金用貯蓄などを加えて参考にしました。年収などにより必ずしも借りられるわけではありませんが、いま支払いができている家賃と同額ですから、一番無理がないと考えています。理想の家を建てることもとても大事ですが、住んでからの生活も大切ですよね。年収からでも家賃からでも、自分に無理のない返済になるよう検討する目安にしてください。

返済期間別に見る3,428万円ローンの月返済額と総返済額

例えば返済期間を10年短くすると、月3万円程の負担増、総返済額は約150万円減という結果になりました。毎月の支出額は増えるものの、「総支払利息が少なくなる」「完済までの期間が短くなる」というふたつのメリットを得ることができると言えます。

住宅ローンの返済期間は最長35年とする金融商品が多い中、実際にローンを組んでいる人の平均返済期間は「25.6年」というデータもあり（2017年度 民間住宅ローンの貸出動向調査）、また「住宅金融支援機構」によれば、35年以上の返済期間でローンを組む人は全体の約13％という統計も出ています。最長35年だからと言って、必ずしも35年で組むばかりではないということが伺えますね。

住宅ローンの平均返済期間が短くなる傾向の背景にあるのは、利息削減効果を狙っての返済計画はもちろん、近年の晩婚化、晩産化に伴って、住宅取得者の平均年齢が上がっているという現実です。

40代で初婚という人も珍しくない今日、家を建てるのはまだ先だけど、今の年齢から無理のない月返済額で住宅ローンを組んだ場合、総額いくらまで借り入れられるのか、というのは気になるところですよね。

年収600万円の人にとって無理のない月返済額である10.0万円を基準に、借入可能額を返済期間別にまとめてみました。

返済期間別に見る月返済10.0万円での借入可能額

ボーナス併用払いのメリット毎月の返済額を減らせる

ボーナス併用払いを利用するメリットは、毎月の返済額を抑えられる点です。ボーナス分にいくら割り当てるかにより、毎月の返済額がどれだけ減らせるのかを表にまとめました。

※金利は1.2％。借入金は3,000万円で算出しています。

ボーナス併用払いを利用する際の注意点は、ボーナス返済分に充てる割合を大きくし過ぎないことです。

家電や車、旅行など、今までボーナスで支払っていたものに加え、住宅購入によって新たにかかる固定資産税や修繕費などの積み立ても必要になりますから、そうした必要経費はあらかじめ予算取りをしておくことをおすすめします。

万が一、ボーナス返済をギリギリまで多めにしないと毎月の返済額が厳しいという場合は、そもそもの借入額が多過ぎる可能性が高いので、今一度見直してみましょう。

ボーナス併用払いのデメリット返済が滞ってしまうリスクがある

ボーナスは景気や業績の影響を受けやすく、支給額は必ずしも一定ではありません。毎年2回支給されるとは限りませんし、業績が悪い年には支給されないことも有り得ます。

住宅ローンは返済の期間が、20年30年またはそれ以上と長期に渡るものですから、その期間中に景気動向や大幅に悪化したり、止むを得ない事情で転職をすることや、独立を考えることもあるかも知れません。

支払われると思っていたボーナスが何らかの事情で支給されなかったとき、あまりにもボーナス返済に頼り過ぎた返済計画を立てていては、返済が滞ってしまう危険性があります。

こうしたリスクを回避するには、そもそもボーナス併用払いに頼らなくともやり繰りできる借入額にすることが肝心です。

頭金があるとなぜいいのか①総利息負担額を抑えられる

融資を受けずに一括で支払えば当然「利息」は発生しませんが、頭金を多くして借入額を少なくすることで利息負担を軽減することができる、と言うのも同じ理屈です。

例えば3,500万円の物件を購入する際、頭金を準備することで総支払額はどのくらい変わるのでしょうか。

※金利は1.2％。ボーナス期の返済増額は検討していません。

頭金を2割準備することで、約150万円の利息負担減という結果になりました。

頭金があるとなぜいいのか②ローン金利を優遇してもらえる

頭金を用意できている人は、そうでない人に比べ、「しっかり貯蓄できる人」と判断され、金融機関の審査に通りやすいと言われています。

また、住宅ローンの条件面でも優位になる場合があり、例えば各金融機関が住宅金融支援機構と提携する「フラット35」では、頭金が1割に満たないと金利が0.4%ほど高くなっています。

この他、みずほ銀行や三井住友銀行では頭金2割以上のケースを対象に金利を引き下げる仕組みがあるなど、金融商品の優遇を受けやすいと言えます。

頭金があるとなぜいいのか③将来の売却や借り換えへの影響

前述した「頭金は物件価格の2割が目安」という定説の「2割」という数字ですが、これは「担保割れ」を起こす可能性が低い最低ラインを表しています。

「担保割れ」とは、例えば住宅購入にかかる総支払額が3,500万円である場合、そのうち2割の700万円は、不動産業者のコストや利益に当たります。このため、購入後すぐに売却したとしても、この2割を差し引いた8割程度の価格でしか売れません。

もし、全額住宅ローンで賄って購入した場合、売却して得たお金ではローンを支払い切れず、新たに借金を抱えることになってしまいます。こうした状況を防ぐためにも、「2割の頭金があると安心」というわけです。